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7 consejos para invertir en Real Estate en el exterior

A la hora de invertir en una propiedad para la renta en el extranjero, se deben tener en cuenta algunas variables que, principalmente, llevarán tranquilidad al inversor. Tener el control sobre la vivienda, su mantenimiento y su modo de administración no es tarea sencilla, a menos que se cuente con el respaldo adecuado de una compañía.

Por eso, el experto en el mercado inmobiliario y CEO de IDG Homes Detroit, Marcelo Schamy, seleccionó siete consejos para tener en cuenta antes de realizar una inversión en Real Estate en el exterior.

1° Buscar un país estable y una ciudad en desarrollo: Al momento de seleccionar dónde se va a invertir el dinero, es recomendable elegir un país estable y cuyas leyes no presenten dificultades al realizar operaciones comerciales, como es el caso de Estados Unidos. Es importante tener en cuenta que no siempre hay que elegir un lugar soñado para pasar unas vacaciones: se debe pensar en una ciudad donde se pueda vivir y trabajar todo el año, es decir, que no tenga “tiempos de ocio” en su calendario.

2° Elegir un mercado en reconversión: Este tipo de lugares permiten realizar una inversión sin tanto dinero. Esa cuestión, es la que diferencia, por ejemplo, Miami y Detroit. En Miami los precios ya se recuperaron y las propiedades tienen un costo de compra más alto. En cambio, en Detroit la revaluación recién comienza y hay mucho terreno para la recuperación, los precios están muy accesibles y por U$S60.000 se puede comprar una vivienda   de tres ambientes. Por los precios que ofrece la ciudad, es esperable que se genere un retorno de entre el 10 y el  12% anual . Además, por el crecimiento de Detroit, muchas personas están en busca de un inmueble para la renta, por lo que será más sencillo hallar un inquilino para la vivienda. Se ha dado un aumento en las inversiones de capital privado, de la mano de grandes compañías como Amazon, Starbucks, Google, Fiat y Ford entre muchas otras (Nike, LinkedIN, Whole Food, WeWorks) y por ello se espera un crecimiento en el empleo y en el nivel de población que se sostendrá a largo plazo.

3° Evaluar riesgos frente al retorno: Al momento de invertir se espera que el riesgo sea lo más acotado, y que los resultados favorables se obtengan en poco tiempo, sobre todo cuando se realiza en el exterior. Cuando la inversión es en real estate, el único indicador que garantiza ingresos es la renta. No depende de un resultado productivo o parcial, donde intervienen otros factores. Es decir que, en este caso el riesgo se acota porque está colateralizado a un bien raíz, que además, cuesta  la mitad del valor que tendría construir esta misma vivienda en otra ciudad.

“El inversor compra una propiedad que cuenta con ese respaldo, ya que  se escritura a su nombre o al de la compañía que hizo la inversión, por lo que no sólo tiene un retorno mensual producto de la renta, sino que se espera una capitalización muy evidente con respecto al valor. Este tipo de operación no tiene pérdidas, dado que la propiedad ya pertenece al inversor”, agrega Schamy.

Además, Schamy destaca que IDG Homes Detroit garantiza, al momento de la compra, que en 60 o 90 días la vivienda ya esté habitada por un inquilino con garantía aprobada. Sin embargo, en caso de que el inquilino deje la propiedad, el costo de mantenimiento de este tipo de unidades que no tienen expensas ni otro tipo de gastos fijos, hace que el riesgo quede acotado con respecto a la inversión.

4° Buscar una compañía que ofrezca un servicio integral: Administrar una propiedad a distancia requiere de mucho tiempo y dedicación, en especial si se necesita realizar algún trámite en el exterior. Una solución, es realizar la inversión a través de una compañía que ofrezca un servicio integral que, además de la venta del inmueble, se encargue de la administración y el cuidado. En el caso de Invest Detroit Group, la compañía se ocupa de la refacción, la registración y la venta del inmueble; de la búsqueda del inquilino y la elaboración del contrato de alquiler y, una vez en marcha, del cobro, del mantenimiento y del pago del seguro.

5° Asegurar los inmuebles: En este aspecto también es importante acotar el riesgo, para que la inversión no provoque angustia ni ansiedad. “Asegurar una vivienda para la renta representa una ventaja y una solución, ya que permite a los propietarios estar protegidos ante cualquier daño parcial o total del inmueble, ante robos, desastres naturales o incluso, una demanda del inquilino”, señala Schamy. En el caso de Estados Unidos, este tipo de seguros tienen un costo muy bajo que ronda los U$S35 al mes. IDG Homes Detroit, se ocupa de contratar y administrar un seguro integral para las viviendas a cargo de una de las compañías más importantes de EE.UU., que cubre 100% por daños y hasta U$S 1.000.000 de dólares por Responsabilidad Civil (Liability), es decir ante cualquier inconveniente que pueda surgir con el inquilino. En sentido, es para destacar que, por los valores de compra que tienen las viviendas en Detroit, las compañías tienden a tasarlas por un valor superior. Esto permite que, por ejemplo si ocurriera un incendio, en caso de necesitar refacciones, la póliza cubra los arreglos y permita solventar la ganancia que hubiera generado el alquiler durante los meses que duren las reparaciones.

6° Plantear un worst case scenario: Para evaluar si la inversión tendrá los efectos deseados, IDG Homes Detroit propone plantearse el peor escenario posible en términos de ganancias, para luego tener la satisfacción de que sean mejores. Es así que, el inversor debe tener en cuenta ciertos imponderables y contingencias, por ejemplo, un gasto de reparación inesperado o que el inquilino pueda dejar el inmueble antes de finalizar el contrato. En ese sentido, Marcelo Schamy explica que “en cuanto al precio de renta, es conveniente proyectar ganancias un poco por debajo del promedio”. De la firma forma, señala que “Se recomienda calcular un monto anual para gastos inesperados que puedan surgir. Si sólo se utiliza, por ejemplo, un 20%, al finalizar el año la ganancia será mayor a la esperada”.

7°Evaluar la salida: Siempre que se realiza una inversión, a pesar de que se piense en mantenerla a largo plazo, se debe evaluar la salida del mercado. En el caso de Detroit, por su modelo de negocios, hoy las propiedades cuestan la mitad que en otras ciudades del país. Sin embargo, en tres o cuatro años, ya no quedarán propiedades para rematar y éstas incrementarán su valor. En ese momento, de la mano del crecimiento sostenido que muestra la ciudad, serán los actuales inquilinos los que buscarán comprar esas viviendas a través de créditos a 20 o 30 años, financiados por los bancos.

Además, como este tipo de inversión no depende de factores externos, como si este país está de moda o si es estable, hay una proyección de negocio ya planteada a más de 20 años. Por ello, se espera tener una buena salida y con resultados más que favorables a causa de la apreciación de las viviendas.

 

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